Imóvel pronto ou na planta? Um pouquinho do meu exemplo.

Pesquisando verifiquei que ao longo do tempo as opiniões mudavam para um lado e para o outro. Sei que um dos maiores fatores na decisão é o tempo e a situação no momento, quem pode garantir a real perspectiva futura do mercado ao longo de anos e até décadas, pois ao comprar um imóvel este passa a ser quase um casamento.

Ao optar por uma dessas alternativas devemos analisar nossa real situação, a qual acho mais importante que o cenário econômico. Para quem tem muito dinheiro, já possuí sua independência ou mesmo a própria moradia, torna-se fácil efetuar a escolha de maneira racional.

Durante os 10 anos que lido com imóvel, experimentei comprar uma casa, um apartamento pronto e um AP na planta. Foram momentos distintos a qual atrapalham um pouco na avaliação da melhor escolha. Contarei um pouco do meu exemplo para ilustrar.

Imóvel pronto e usado

O primeiro que adquiri foi um apartamento a qual arrematei em um leilão da CAIXA. Este já tinha 20 anos de usado, mas encontrava-se em um bom bairro com ótima infra-estrutura. Por fora não estava muito bonito, precisava de uma pintura que não via a anos. Como por dentro excluindo as áreas comuns só dependiam de mim, recuperei dando um excelente acabamento.

Um outro diferencial era por ser um por andar e ser nascente, nunca precisei instalar ar condicionado. Agora tinha alguns porem: os outros condôminos não queriam saber de nada, só se preocupavam com o próprio umbigo, preferiam trocar de carro do que valorizar seu próprio imóvel, achando que tinha que deixar para os outros.

Até me comprometi a ser síndico para ver se poderia dar um jeito, mas dia a dia eu sendo desmotivado pela atitudes das pessoas. Prédios usados tem muitos moradores antigos que gostam de só aparecer, sendo que muita das vezes só possuem aquele patrimônio, não conto o carro pois este se não pagar é do banco.

Imóvel na planta

Na mesma época que buscava um imóvel usado, encontrei um que estava na planta e fiquei muito empolgado, era no mesmo bairro do que adquiri. Cheguei a visitar as obras e já imaginava morando nele. marquei de imediato uma visita no stand de vendas, corretora muito atenciosa me mostrando vários cálculos que nem eu sabia quando ia parar, pois eram muitas taxas, entradas, cheques. Até então eu já ima mentalizando e buscando um jeito de encaixar no orçamento. 

Fazendo as contas dava para pagar, pois seria uma poupança e depois financiaria em 15 anos, por ser servidor este era o prazo máximo aceitável. No entanto tinha um porem, nos 03 anos prevstos da obra eu teria que continuar no aluguel e como meu filho já estava para nascer eu perderia a renda de minha esposa, pois arcar com um assistente não é para todo mundo.  

Eu podia não ser bom em matemática financeira, mas sempre fui ressabiado com acontecimentos futuros. Pensei melhor e resolvi desistir do imóvel na planta. 

Por obra do destino anos mas tarde fui um dos primeiros moradores do empreendimento que por sinal demorou 04 anos para ficar pronto. Fui como inquilino, devido ao meu AP está alugado e o atua inquilino mão queria sair, até sugeri ao mesmo a permuta, mas ele estava muito feliz com sua moradia.

Imóvel recem entregue tem muitos pontos a favor, a saber; moradores jovens, com vontade de fazer melhorias, muitas crianças, área de lazer, estacionamento amplo, salão de festas e etc.

No entanto com poucos dias senti a diferença no tamanho, a qual seria uma tendencia futura nos próximos lançamentos na cidade. O apartamento só tinha de grande a sala, razoável na verdade, a cozinha e área de serviço pareciam um só corredor, estender roupa era um sacrifício e o pior foi ser poente. Era um forno nos finais de tarde e a noite. Nunca orei em um imóvel tão quente, dava até para esquentar o pão nas paredes. 

Depois começaram as brigas sobre o poder do condomínio, ideias divergentes e conflitantes sobre as melhorias a serem implantadas, sei que deu até polícia e justiça.

Com o tempo e o contrato do meu inquilino vencendo resolvi voltar para meu antigo AP, mesmo com seu problemas. Pelo menos eu ainda tinha uma certa voz nas decisões.

Acredito que na época fiz a melhor escolha, principalmente para as condições que me encontrava. Sendo que anos mais tarde adquiri um imóvel na planta, ainda era a época do boom imobiliário, com grande tendência de valorização, mas não conhecia quatro letrinhas que mudaria toda alegria compartilhada com minha esposa, INCC. Algo que muitos não se atentam, entretanto faz toda a diferença no fechamento da conta.

Compra ou alugar - Como eu saí do aluguel.

Em um cenário de incertezas econômicas, políticas e com a escalada de aumento dos juros do financiamento, muitos me perguntam se hoje vale a pena financiar um imóvel ou continuar no aluguel.

Eu sou muito prático, não tenho muito tempo para ficar filosofando. E quem pode garantir o que irá acontecer daqui a alguns anos. Vi e vejo vários exemplos de pessoas com um mínimo de estudo e sem ficar no achismo, fizeram apostas ótimas no ramo de imóveis, outros, eu por exemplo, por situação complicada teria que fazer uma escolha.

Voltando um pouco no tempo, vejo que a melhor época de financiamento permaneceu até o início desta década, pois existiam vários programas da Caixa Para baixa classe como o PAR (Plano de Arrendamento Residencial), que era ótimo, assim como as taxas para quem ia adquirir o primeiro imóvel não passavam de 6%.

Também foi no início da década que os preços disparam muito, ficaram surreais, quase impossível para a classe mais pobre da população. Até a classe média sentiu o impacto e viu o sonho da casa própria ficar mais distante.

Como já falei em um post sobre minha trajetória, o inicio de meu caminhar foi pagando aluguel, chega a ser irônico, e andando de ônibus. Dias difíceis aqueles e que se perduraram por longos anos.

Eu ficava muito incomodado por todo mês ficar arcando com aquela despesa, pois ao pagar o aluguel, no dia seguinte já estava devendo. Decidi que tinha que dar um jeito.

Neste meio tempo consegui comprar uma moto em um leilão de banco, estava bem feinha mesmo, mas o principal estava ok, a mecânica. Gastei um pouquinho para recuperá-la e o valor do arremate foi um amigo que me emprestou.

A moto me deu muitas alegrias e um alívio na condução para o trabalho, que eram 2, alem de ajudar a fazer as compras do mês e o lazer. Passado 05 meses, a parcela do aluguel ficou insuportável na minha mente, teria que comprar uma casa ou apartamento de qualquer jeito. No entanto eu não tinha dinheiro para entrada e muitos imóveis que achava com bons preços, não possuíam escritura, o que tornava impossível o financiamento.

Fazendo minhas contas para comprar a vista, demoraria uns 06 anos para adquirir um bom valor, mas pesava naquela época, a escalada de preços dos imóveis, seria uma corrida para alcançar o vento.

Decidido foi na Caixa e no Banco do Brasil para simular um financiamento e ver minha real capacidade de carta de crédito. As taxas da Caixa se mostraram muito melhores que o BB, a qual ainda estava iniciando nessa modalidade, queriam me emprestar no crédito pessoal ou consignado com juros astronômicos.

Aprovada a carta na CEF fui em busca de vários imóveis que se encaixavam no meu perfil financeiro , perspectiva de local e tipo de construção.

Busquei incessantemente e exclusivamente casas, encontrei várias sem escrituras, a frustração era enorme. Olhava os jornais quase todos dias e marcava para conhecer o local quando encontrava regularizada. A moto foi muito útil netas horas, pois várias visitas foram feitas entre os expedientes dos empregos. De ônibus seria quase impossível e insuportável.

Uma tática para olhar imóveis que usava e uso é a seguinte; pegar o endereço e ir logo no local para conhecer o ambiente, mesmo que o anunciante não tenha tempo de agendar uma visita. Descartava de imediato locais tenebrosos, pois morar em local seguro e tranquilo é primordial, mesmo que seja em uma periferia. Sei que é difícil, mas não impossível.

Conheci muitos “Buracos” termo usado na minha região para locais horríveis de se morar. Quando encontrava uma casa legal o lugar não ajudava, e quando unia ambos de acordo com o pretendido, os valores superam meu crédito.

Tive que passar a procurar apartamentos, desde a quela época eu não era muito fã, pois além de não “procriarem” dependia de outros para fazer melhorias. Olhei vários aonde os proprietários eram altamente descuidados com seus imóveis. Aconteceu semelhante as casas, imóvel bom fugia dos meu padrões financeiros.

Já estava desanimado, pois minha busca era diária. Até que um dia passando na CEF encontrei um folheto sobre leilões de imóveis da mesma. Deu um estalo na hora, tirei várias dúvidas com um funcionário.  Fiz diversas pesquisas no site e encontrei alguns imóveis que se encaixavam.

Mas tinha um porem, eu só tinha uma bala no próximo leilão e o mais agrante para mim na época era como conseguir os 30% de entrada para imóveis usados ou 10% para os novos. Cheguei até a visitar alguns novos, mas todos que tentei aprovar o financiamento, meu salário não atingia. Interessante que em um dos imóveis, morei nele de aluguel 03 anos depois.

Parti para os usados, encontrei 03, fiz uma simulação com o gerente, só um cabia na minha renda. Tinha um que ter 10k na época, valia 55k e hoje 170k.

O pior é que todos estavam ocupados, eu que teria que dar um jeito e/ou negociar com os proprietários. Fiz a proposta um pouco acima do valor do lote, erroneamente, pois só teve eu dando lance. Diferente da maioria dos leilões, os da CEF eram de carta fechada, não dava para saber dos outros concorrentes.

Arrematei, até hoje lembro até do elevador do prédio do leilão. Foi um dia muito feliz, mas eu tinha que dar um jeito de conseguir a entrada, ainda tinha a documentação e os moradores pela frente. Nada foi fácil para mim.

Decide vender a moto que alcançava 60% do valor de entrada. O restante tive que conseguir empréstimo com o mesmo amigo que me ajudou na compra da moto. Voltei a minha sina de andar de ônibus.

Vencida a primeira etapa, foi resolver logo com os atuais moradores. Não estava disposto a pagar nada para eles saírem, pois eu não tinha nada mesmo, e nem gastar com advogado, quanto mais aguardar a justiça pagando aluguel e financiamento.

Chamei o amigo do empréstimo e fomos no local com a cara de “boas” pessoas. Como dizem aqui, dei logo a “letra”. Informei que não tinha nada a ver com a situação deles e que a minha também não era boa. Fizeram a proposta de me pagarem aluguel, recusei de imediato e dei um prazo de 10 dias. Se não saíssem, eu passaria para dentro de qualquer jeito. Com 09 dias ligaram e pediram para tirar as portas e janelas dos quartos, pois eram novas e estavam construindo uma casa. Eu disse que deixando o Ap no lugar, tudo bem.

Realmente ao adentrar o imóvel, tive que gastar um certo valor, meu pai que era pedreiro me ajudou na mão de obra. Peguei outro empréstimo e comprei o que precisava.

Nesta época trabalhei 04 meses sem folgar para amenizar todos meus débitos e devolver o valor corrigido para meu colega. Com 1 mês passei para “dentro” mesmo faltando finalizar algumas coisa, para ter ideia nem tinha feito totalmente o documento no cartório e a energia estava "cortada".

Valeu muito a pena financiar e sair do aluguel. O bairro era e é excelente, perto de muitos estabelecimentos comercias e fácil acesso ao transporte público. Tive o gostinho de viver em local classe média. Tiveram alguns dissabores devido aos outros moradores do prédio, todavia nada que não tivesse valido o sacrifício.

Contarei mas a frente uma jogada de mestre que fiz ao vender este imóvel, foi o plus da minha jornada rumo a IF.

Cuidados que devo tomar antes de construir - Parte 2 - Tipos de Construção

Qual tipo de construção que a pessoa pretende fazer é fundamental para ter lucros e tranquilidades no futuro. Pois temos que lembrar, diferente de outros bens, não podemos mudar de lugar uma construção, pelo menos as de alvenaria que são a grande maioria das construídas no nosso pais.

Lembrando também que esta não são dicas engessadas, pois o mundo é dinâmico, a procura pode mudar de acordo com a região, perfil de comprador/locatário e a época. 

Temos alguns tipos de construção para pequenos investidores, pois grandes construtoras são poucas e muitas atualmente estão enroladas juridicamente. Então vamos ao que interessa;

• Casas com grande área construída.

Com o passar do tempo o perfil das famílias mudou para poucos habitantes por unidade, geralmente são casais sem filhos e quando muito, apenas um filho. Por isso para quem busca aluguel e opta por casas deste tipo, preferem-na em condomínios fechados, principalmente devido ao fator segurança.

Não aconselho a construção deste tipo de casa devido a alguns fatores tais como; custo altíssimo de construção e acabamento, custo altíssimo de manutenção e baixo aluguel em comparativo com o valor da construção.

Só vale a pena se for para moradia própria, mas ainda sim a pessoa pode num futuro próximo mudar o seu perfil. Filhos crescem e buscam seu canto e fica dispendioso manter a casa e para alugar dá uma certa dor de cabeça.

Se ainda sim você optar por tal modalidade, faça um projeto que no futuro possa dividi-la sem muitos custos.

• Casa geminada.

São boas opções para reduzir custos de projeto, compra de material, contratação de mão de obra pois a pessoa já acerta para ambas as casas. Contruí-se também áreas comuns como de lazer, estacionamento e circulação.

Pode-se diminuir mais os custos se a pessoa tiver uma grande área para fazer um mini condomínio. Com isso padroniza a maioria do acabamento e faz-se as compras de material de acabamento diretamente do fabricante.

Como área livre disponível e com um preço mais acessível é difícil de encontrar. Opta-se por áreas ou cidades mais afastadas. Uma boa opção é em região praiana, pois a tendencia de valorização é muito grande assim como a liquidez para venda e locação por temporada.

Deve-se lembrar que os custos da regularização não são baixos, pois deve ter a convenção de condomínio registrada. Assim como nem todos gostam de moradias coletivas, pois há o inconveniente de encontrar com quase todos moradores diariamente e se for em região locatícia a rotatividade pode vir a ser imensa.

• Kitnet

O melhor dos investimentos atualmente, pois possui muitas vantagens principalmente para quem está começando no ramo de casas de aluguel. Entre as principais vantagens estão; baixo custo de projeto, construção, acabamento. 

Depois de pronta a locação é automática, muitas pessoas solteira, casais sem filhos e até com um filho buscam baixo custo.

Para quem vai morar de aluguel e principalmente esta iniciando a vida sozinho, não precisa adquirir muitos móveis que encarecem o custo da locação.

O construtor tem a vantagem de não precisar fazer muitas paredes e a depender do projeto, pode colocar a cama e balcão de alvenaria, alem do banheiro todo em blindex jateado e mobiliar o restante do ambiente. O valor de locação é muito maior.

Outra vantagem é o aproveitamento da área da construção para replicar vários kitnet.

Na venda também é imbatível, pois muitos não possuem grandes somas para comprarem a vista ou mesmo financiarem um imóvel.

É um tipo de imóvel que veio para ficar, pois a tendência das novas construções nas cidades, é a diminuição de área construída. 

• Quarto e sala.

Muito comum em área periféricas, conhecida como barrocões. Foi muito popularizada em São Paulo devido a migração de trabalhadores oriundos da região nordeste em busca de melhores condições de trabalho.

É um dos melhores investimentos atualmente, supera diversos outros tradicionais ainda mais com uma economia instável ultimamente.

Possui várias vantagens semelhantes aos kitnets, mas supera no quesito ser realmente uma casa. Muitas pessoas ainda gostam de paredes, não se sentem confortáveis em ambientes únicos. Optam por mais privacidade, principalmente quando recebem visitas.

O custo é um pouco maior que das kitinet, mas não tão elevados. Pode-se também replica-las em um único terreno fazendo pequenas adaptações.

• Prédio de até 03 andares

Considero este a evolução do pequeno investidor que iniciou com pequenas casas ou kitnets. Quase em todas as regiões de qualquer cidade este empreendimento é sinônimo de sucesso principalmente para quem sonhar em viver de aluguel.

Os custos de construção não são tão altos com muitos imaginam, a título de comparação e a depender do material de acabamento, o investidor gasta um pouco mais do que gastaria na construção de um imóvel de fino acabamento para moradia própria em condomínio fechado.

Outra grande vantagem é a pessoa poder fazer aos poucos e ir locando as unidades finalizadas, modalidade que a maioria dos locatários fazem.

Se o terreno for localizado em uma rua com boa circulação de pessoas, pode-se optar de fazer no andar térreo e no 1º andar, pontos comercias. Nos demais faria casas de 1/4 e/ou kitnet. 

Tem crescido muito a opção por este tipo de layout. No pior das hipótese o andar térreo é usado como garagem valorizando algumas das unidades.

• Sala comercial.

Outrora um dos melhores investimentos. O valor de investimento não é tão grande devido a não precisar de tantos detalhes de acabamento. Mas a depender da localização o índice de vacância é alto, fora que os terrenos para este tipo de modalidade é raro e caro.

Tenho visto o aumento de oferta de vários pontos comerciais para venda e locação. Muitos deste nunca tinha visto fechados. Alguns já estão a mais de 02 meses fechados.

Estas placas estão proliferando igual a Zica.

Portanto trace um plano estratégico muito bom para o futuro, pois hoje o pequeno investidor pode não ter muito capital para investimento, mas  ao longo do tempo pode aumentar o seu poder aquisitivo. Como diz o ditado; " O que começa errado, tem grande probabilidade de dar errado mais a frente".

Cuidados que devo tomar antes de construir - Parte 1 - Escolha do Terreno.

O processo de construção a primeiro momento parece simples. A grande maioria faz o alicerce, levanta as paredes, “bate” a laje, reboca as paredes, faz o contrapiso, efetua instalações hidráulicas e elétricas, assenta o piso,  põe as loucas e pias e efetua a pintura.

Estas são as etapas que grande parte do público fazem sem ao menos planejar adequadamente quando, como e quem deve ser responsável pela construção e principalmente que terreno comprar. 

Muitas vezes as consequências resultam em casas sem ventilação, cômodos mal dimensionados e colocados, umidade, abafamento e o mais grave perda do bem e vidas.

Tenho como filosofia que se vou fazer/comprar algo para durar mais de 05 anos, prefiro fazer com bons materiais  e ter o acompanhamento de bons profissionais.  Evito fazer “economia de migualhas ou o “jeitinho brasileiro”.

E a escolha do terreno é fundamental para um futuro de alegria e valorização.

Etapas que podem resultar em tranquilidade futura e valorização do bem.

Localização não tem como mudar.

• Localização do terreno.

A mais importante de todas e esta é fundamental, vale muito mais adquirir o imóvel em um bairro estruturado, cobiçado, de fácil acesso ao transporte público, órgãos públicos e comércio ao invés de terrenos gigantes em bairros distantes.

É verdade que a medida que a população cresce e juntamente o poder de consumo, ficam mais raros e consequentemente caros, muito mais caros, imóvel não tem esse nome a toa e lembre-se diferente de outros investimentos, eles não saem do lugar então vale a pena capitalizar mais um pouco para adquirir um melhor localizado.

• Dentro de condomínio ou não.

A grande maioria dos condomínios têm regras de construção e tipos de construção. As vezes mesmo tendo um terreno de boas dimensões, estes não permitem a construção de mais de uma casa por lote.  Dou preferência para terrenos localizados fora dos condomínios pois permite a construção de várias casas ou kitnets, perfil este voltado para investidores.

Agora se for para moradia própria são excelentes devido proporcionarem segurança , boa estrutura e muitas vezes vizinhança.

• Tipos de terrenos.

Dê preferencia para terrenos no esquadro e planos. Isso mesmo, fuja de imóveis com aclive, declive fora de esquadro. Os custos de projeto e do início de obras são imensos, o preço de compra tem que ser bem mais baixo que outros a nível do solo para valer o investimento.

Cada terreno tem sua propriedades

• Tipos de solo

Muitos não se atentam para este detalhe a qual é de suma importância. No entanto as características do solo é que vão permitir o tipo de construção assim como dimensionar os custos desta. As grandes construtoras contratam empresas de Geotecnia . Algo fora do orçamento dos pequenos investidores que podem usar o artifício de observar os tipos de construções da região para ter o ideal do que foi feito.

• Acesso a rua.

Evite dores de cabeça.

Deve-se atentar se a localização do terreno é em uma rua larga que permita a manobra de veículos de grande porte. Também se quando o material chegar pode deixar o material próximo a obra até os trabalhadores estocar nos interior deste.

• Documentação.

Terrenos regularizados são muito melhores que os que não dispõem de uma matrícula ou não estejas legalmente desmembrados. Todavia são muito mais caros o que na maioria das vezes travam o investidor nas outras etapas de construção. Tudo tem seu custo e risco, cabe a cada um analisar seu perfil e capital de investimento.