Quando o orçamento estoura

Tenho um tempinho sem postar, me desculpem, mas não significa que estou parado no meu dia a dia das casas de aluguel e na construção das novas moradias.

O bom conselho informa que antes de executar qualquer projeto devemos fazer um bom planejamento, principalmente orçamentário. Vejo muitos começando no meu ramo de construção de casas de aluguel e não param pra colocar no papel todos custos financeiros envolvidos e também dos aborrecimentos com a obra.

Todas minhas casas, mesmo inicialmente não tendo muita experiência, construí com um pequeno planejamento financeiro e principalmente mental, isso mesmo, construir requer várias renúncias na vida. Cada bloco que colocamos requer esforço, sacrifício, compreensão até dos familiares, pois afeta a todos num ambiente do lar.

Vejo nas minhas andanças vários pequenos construtores que ficaram pelo caminho a anos, não conseguiram finalizar suas casinhas. Tenho até visto anúncios de imóvel só no concreto aguardando o acabamento.

Estou praticamente na minha última construção, decide não mais ampliar meu portfolio de casas de aluguel. Tenho vários outros empreendimento para mais 5 anos de construção, mas chega uma hora que cansa, pois além de tomar conta de toda logística construtiva, ainda tenho que cuidar das locações que em tempo de pandemia estão com maior rotatividade.

Escapando das armadilhas da falta de planejamento

Devo passar das 20 casas de aluguel até o final de 2021 e daqui pra lá avaliar se manterei posição em algumas, assim como disse em outro post "Casa também envelhece". 

Atualização 

A construção me deixou sem qualquer reserva de emergência, toco o barco com o que vai entrando no caixa, praticamente essa tem sido minha forma de construir até agora. Ponto positivo que além de não pegar empréstimos, piso onde posso alcançar. Todos meus imóveis estão locados e mesmo na crise que assola boa parte dos empreendedores, minhas novas locações apliquei reajustes.

Projeto Casa Velha/Prédio Novo

Comprada mais uma casa, a  14ª↑

Começo o novo ano aplicando o que já havia postada anteriormente. Investir em casas velhas mais bem localizadas e compradas sem escritura.

Imagem meramente ilustrativa. Futuro cisne.

Minha última construção foi finalizada em 2016, de lá para k, tirei um tempo sabático para descansar, viajar, observar o mercado e principalmente administra as demais casas e seus respectivos alugueis.

Algumas casas precisaram de manutenção e tive alguns problemas com alguns inquilinos, mas nada que, por enquanto, me faça pensar em mudar de ramo.

Aproveitei esse meio tempo para investir em CDI além observar alguns leilões da CAIXA. Meu primeiro imóvel foi adquirido através dessa modalidade.

Encontrei um fiz todo processo, mas no final deu um problema de ordem da própria CAIXA. Mantenho meus olhos abertos nesta modalidade, todavia estão muitos caros para imóveis ocupados. Espero que os responsáveis uma adequem os preços à realidade do mercado.

Como eu sempre fico de olho em alguma oportunidade com potencial de valorização, voltei a busca por imóveis velhos, mas sobretudo bem localizados, se forem na escritura melhor, mesmo sendo mais caros, se não, vai no contrato de compra e venda mesmo. Olho quase diariamente no OLX, Zap, Trovit, ML e placas nas ruas.

Foi numa dessas que vi uma placa marota e mandei mensagem para o número. Após retorno do contato marquei logo uma visita no mesmo dia. Comigo é assim, nada de enrolação nem especulação, se quero, QUERO!

Resultado; imóvel muito bem localizado, mas casa em estado deplorável, pior do quê eu imaginava quando adentrei. Fiz minha proposta, mas baixa é claro e a vista pois não tem escritura, avaliando como terreno alem de imaginar/calcular o quanto gastaria com demolição e limpeza deste.

Proposta feita e contraproposta do vendedor feita. Detalhes acertados e Voilá!, Comprada mais uma casa. A que mais paguei na vida. Também o mercado valorizou e o local justifica o valor proposto.

Pretendo iniciar ainda no mês de Março a construção de um prédio com 7 casas sendo 1 de 2/4, 4 de 1/4 e 1 de 3/4. 

Fiz alguns orçamentos de projeto, sim dessa vez quero fazer no projeto e deixar engatilhado se aparecer algum problema com a fiscalização. Fazer uma casa com projeto completo e registrado é muito caro. Custo Brasil é altíssimo. Por isso muitos faz na "cara e na coragem" principalmente os mais pobres.

A medida que a construção for avançando, vou informando aos Senhores.

Um forte abraço!

VdA

Atualização 2018 - Muito bem por sinal

Estou meio afastado da blogosfera, vi que perdemos o saudoso VdC, lamento muito mesmo. Até entrei em contato diretamente com outro blogueiro conhecido para confirmar se era verdade. Apesar de não concordar com algumas afirmações e buscas por popularidade que o mesmo fazia, é outra grande perda.

Em breve devo postar regularmente nem que seja uma vez ao mês. Trabalho, família e atualidades me afastaram das postagens mensais.

Sobre os alugueis estou com zero vacância, zero dívidas e consegui acumular um certo patrimônio líquido. Tudo isso vivendo me dando ao luxo de comprar algumas coisas e viajar bastante, alias nunca viajei tanto nestes últimos anos. Tenho planejado no mínimo uma grande viajem por ano.

Também planejo em breve inciar outras construções de suítes, tipo de motel, num terreno que já possuo afim de alugar para solteiros ou casal sem filhos.

Ou comprar um outra casa antiga mas com bom terreno em um bairro bem localizado. Talvez para eu morar ou até mesmo fazer umas 2 suítes e aposentar de vez...veremos.

No mais abraço a todos e um até breve.

Obs: Tenho muitas esperanças em dias melhores para o nosso País.

Casa também envelhece!

Nem tudo são flores no reino dos alugueis, principalmente nesta época de incerteza econômica. Dentre outros espinhos destaco um que é permanente: manutenção predial.

Ter muitas casinhas de aluguel é algo realmente bom, mas têm suas pedrinhas no caminho. Uma vez ouvi de um amigo Engenheiro Civil -"Casa nunca termina". É a mais pura e simples verdade.

Nestes mais de 10 anos de labuta em locação tive que fazer e aprender vários tipos de manutenções nas casinhas. Ontem mesmo estava limpando os reservatórios, que são vários, trocando boias, prendendo as tampas, pois o vento levou 02, felizmente consegui recuperá-las. Desobstruindo canos de água pluvial.

Vale a pena investir em um projeto

É amigos, não espere que o inquilino vá resolver alguma coisa. Salvo raras exceções, eles lhes encaram como o zelador. Não querem trocar nada, desde lâmpadas, chuveiros, torneiras e até a escada de uso comum. Querem que vc providencie a limpeza.

Quando se constrói uma casa tem que pensar muito na sua manutenção. Planejar, escolher bons materiais, não economizar na hidráulica, elétrica, janelas, área de serviço, reservatórios e principalmente rede de esgoto.

Rede de esgoto: Tai uma coisa que muitos não dão o devido valor. Esquecem que os novos moradores não vão se preocupar com a gordura, cabelos, borras de café e tantas outras coisas.

Isso pode acontecer dentro e casa.

Tive recentemente um grande gasto para desentupir a rede de esgoto de uma casa que adquiri. Casa antiga tem várias "doenças" principalmente por causa da técnica de construção à época. 

Após a última troca e uma minuciosa inspeção, verifiquei que terei um grande gasto com a troca de quase toda tubulação de esgoto, caixas de passagem e cerâmica que inevitavelmente terá que ser resposta após o quebra quebra que se aproxima.

E imagine a cena de você ter que encarar os restos de outras pessoas ao abrir as caixas de esgoto. Mas não tem jeito, temos que encarar os espinhos, mesmo que super fedorentos.

Hoje, dificilmente compro uma casa usada, a não ser que seja para por no chão e começar do zero. Como sempre falei; É melhor comprar um terreno. Fujam de casa de 02 pavimentos. 

Voltando ao assunto manutenção: Se não querem a toda hora terceirizar os serviços, aprendam a fazer pequenos reparos. Tenho facilidade de aprendizado, por isso muitas coisas eu mesmo faço.

Off: Todas as minhas casas estão alugadas e com baixa vacância.