quinta-feira, 15 de outubro de 2015

Abra a mente na compra de imóveis

Muitos que pensam em comprar terreno, ficam assustados com os preços estratosféricos em virtude de serem cada vez mais escasso, exigindo do investidor persistência e paciência. Entretanto algo que atrapalha é querer sempre lotes bonitos, limpos, escriturado, murados, planos e em ruas cobiçadas a uqual podemos mostrar para os conhecidos a nova aquisição. Vai pagar muito caro, resultando a curto prazo inviabilizar uma nova construção.



Comprei ao longo de 10 anos uns dois terrenos e duas casas necessitando de reformas. Usando todos recursos que tinha, até mesmo ações da Petrobras e Vale as quais padeciam na bolsa na crise de 2008. Tive bastante sorte nas oportunidade, mais principalmente um "olhar futuro". Quando mencionava o local aos conhecido, julgavam com muita discriminação e preconceito. Eu nem dava bola.

A tática que uso é buscar imóveis em bairros não tão badalado, mais que tenha as seguintes características:

  • Frente de rua, carro chega à porta.
  • Fácil acesso ao ponto de ônibus ou metrô
  • Tenha vários estabelecimentos comerciais.
  • Seja populoso, quanto maior melhor.
  • Não tenha escritura
  • Não pague IPTU
  • Fácil acesso do caminhão de material
Comprando, construo 6 kitnets


Vou contar a história de uma casa que comprei. Ano de 2011 comecei a frequentar um bairro dos parentes da minha esposa, bairro este muito populoso e com fama de violento, ficava meio ressabiado, principalmente devido a minha profissão.

À medida que frequentava via que muita coisa era boato, realmente não era o tipo de comunidade a qual estava acostumado, pois morava no bairro classe média baixa predominantemente de apartamentos. Constatei que o referido bairro até tinha pessoas mal encaradas, mas boa parte era e são trabalhadoras, aquelas que vemos nos ônibus lotados indo para as construções, casas de madames e diversos outros serviços a qual ficam geralmente com a classe mais pobre. Vi ali uma oportunidade de comprar, pois muitos não tem condições de comprar uma casa e por isso moravam de aluguel.

Minha cunhada tinha comprado um terreno ao lado e tinha começado a construção de "formiguinha", ela dona de casa e o marido segurança, já tinham divido sua casa em três e locados dois quarto/sala. Nunca esses imóveis ficavam vazios, a procura era muita. Sabendo que o outro parente estava vendendo uma casa, que estava meio acabada, mas com um terreno de 160m2, corri atrás o qual deu certa dificuldade, pois os donos moravam na Europa e era horrível o contato. Três meses depois consegui o contato e fechamos em 25k com as taxas de envio do dinheiro ficou por 30k.

Dei metade logo e a outra peguei um empréstimo consignado, nessas horas não penso duas vezes só procuro saber onde assinar. Um mês depois quitei. Tudo com contrato de compra e venda, até hoje sem nenhuma dor de cabeça, só cai na besteira de lançar na prefeitura o IPTU, resultando em um  R$ 360,00/ ano.

Depois de dois anos aconteceu uma tragédia, a rua acima alagava e depois de uma tempestade a casa vizinha que tinha um porão virou uma piscina e como a minha ficava abaixo foi derrubada as paredes do banheiro e da cozinha, desolação pura, inclusive estava locada baratinha, os moradores perderam quase tudo.

Corri atrás da prefeitura, políticos, imprensa, MP, defensoria juntamente com outros moradores prejudicados. Aproximadamente 01 ano depois fizeram o serviço de drenagem pluvial e eu gastei uns 7k para reformar a casa toda, inclusive a troca dos telhados. 

Hoje esta alugada por R$600,00 e os atuais moradores já ofereceram 110k, a qual de pronto recusei, pois já tenho planos de construir no local 10 kitnets a qual me renderam na faixa de 4k/mês.

Portanto aqueles que não têm muito capital, menos de 100k, abram os olhos para bairros periféricos, mas de grande população, assim como imóveis sem escritura, já comprei quatro sem nenhuma dor de cabeça ulterior. Comprando com um preço mais em conta, dá para iniciar a construção de pequenas casas e à medida que terminar uma começa outra, trabalho de formiguinha mesmo.

Uso muito o OLX e percorro bairros da região periférica, também quando dirijo presto muita atenção nas casas e lotes, busco placas de venda e sempre ligo para ter ideia de preço. Se eu tivesse uns 500k comprava uns dois terrenos e construía umas 20 kitnets. Nada como uma renda passiva de 7k sem esquentar a cabeça. É como se fosse uma semi IF.





26 comentários:

  1. Olá,

    Já pensei nessa ideia também mas o meu medo é comprar de alguém que se diz dono daquela casa/terreno, eu pago e depois me aparece alguém reivindicando. Como você fez? Só compra de pessoas conhecidas? E esse contrato de compra e venda é registrado ou só de gaveta?
    A minha mãe mora em um bairro nas mesmas descrições que você colocou e ela também tem suas casinhas de aluguel abaixo da casa dela e realmente sempre tem gente procurando.

    Abraços,

    MP

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    1. Conheça a região onde sua mãe mora, é uma ótima referência.

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  2. Olá amigo, tudo bom?

    Eu colocaria nas suas dicas de compra de lote esta: Tenha asfalto!

    Agora, esta aqui é alto risco "Não tenha escritura". Já refutei alguns negócios que só tinham contrato de compra e venda, pode ser que não ocorra nada, mas se for para a justiça já viu ... São anos de luta e gasto com advogado ... Isto acho até mais arriscado que bolsa.

    Tempos atrás, antes de começar a investir em fundos imobiliários, eu tinha um plano de encontrar alguma coisa pra comprar de barracão que me desse pelo menos R$ 400,00 mês de aluguel com investimento de R$ 50.000,00. Acabei encontrando no OLX, mas pelo bairro ... Desisti ... Era um bairro meio perigoso, não era dentro da favela mas ficava próximo, e só tinha contrato de compra e venda. Aí pensei: E se eu compro e um traficante ou a família do aluguel seja "barra pesada" e me tomem isto? Preferi deixar de fazer este investimento.

    A sua casa que ofertaram R$ 110.000,00 e digamos que você gastou R$ 40.000,00, uma sugestão de investimento (caso você não tenha renda adicional nelas e continua com R$ 600,00), seria vender e aplicar em FII's, visto que R$ 110.000,00 em média renderiam de R$ 900,00 R$ 1.200,00 por mês em FII's, que pode ser uma boa renda passiva, dê uma pesquisada.

    No meu caso de construção, este tipo de lote não daria certo, pois eu não poderia tirar habite-se e não conseguiria vender financiado ... E neste caso eu morro de medo é de perder o bem, sou meio "das antigas", pra mim só é meu com a escritura ...

    De qualquer forma, admiro seus investimentos, algumas pessoas que já vi enriquecerem fizeram exatamente isto, e você esta me abrindo os olhos para as kitnets ... Quem sabe mais a frente ...

    Abraço!

    Viver de Construção

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    1. Asfalto é muito importante, mas as vezes quando é loteamento novo ou rua que não foi contemplada pela prefeitura, consequentemente se paga mais barato. Comprei uma assim, quando chegou a campanha para vereadores os moradores pediram logo isso, asfaltaram e deu uma valorizada imensa.

      Quando ao Bairro sinistro, digo com experiência, tem bairros classe média que a noite ninguém anda a pé, no entanto em bairros populosos o comércio fervilha.

      Busco sempre indicações e vejo se a casa já tem um tempinho vendendo, pois as sem escrituras são mais difíceis, pois não podem ser financiadas, ai faça uma proposta bem abaixo da ofertada. Por exemplo tem uma qua já estou de olho, terreno grande 150m2, 80k, se eu tivesse pagava de olhos fechado.

      Uma das coisas que não gosto de investimentos em instituições bancárias e corretoras é a xeretagem do governo.

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    2. Faço as palavras do Viver de construção as minhas..
      Sou mais old school, e prefiro tudo documentado. Até porque eu vendo, e para tanto, preciso do habite-se.

      Não consigo entender como comprar uma coisa que legalmente não será sua.
      E geralmente em áreas de risco, com chance de invasão ou de inadimplência. Ou de ter que se envolver com pessoas mais barra-pesada.

      Mas o fato de eu não entender esse tipo de negócio, não quer dizer que não seja extremamente lucrativo... é um nicho muito importante, e pelo que me parece vc faz a lição de casa, pegando terrenos onde a pessoa reside há anos, sem histórico de cobrança judicial, vc conhece bem a comunidade e etc...

      Só me resta tirar o chapéu e te parabeniza-lo, vc soube gerenciar o seu risco..e quando todo mundo fala que não vale a pena comprar terrenos sem documentação vc mostra justamente o contrário...

      Isso demonstra a importância de não viver a vida respeitando todos os dogmas.

      Boa sorte e grande abraço

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    3. Te dou toda razão, não entrei assim do nada, pesquisei bastante, sou meio antigão, hiper desconfiado, se não conheço não entro. Lembro quando chegou aqueles investimentos multinível, choveram propostas, mas ali vislumbrei uma "barca furada".

      Vou adicionar seu blog também.

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  3. Nunca compro imóvel no meio do nada, pesquisa a procedência junto aos vizinhos. Vejo conta de luz e água quando é casa. Dois eu comprei de anúncios da internet. Existe muito mito e medo, este trava muitos bons negócios.

    Se eu fosse pagar tudo regularizado, com certeza gastaria uns 30% a mais. Quanto a escritura, por ser bairro de baixa renda já consegui uma de graça pela prefeitura e já estou no aguardo de outra.

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    1. Opa! Isto achei muito interessante, como que se pede isto à prefeitura? Não sabia que era gerada gratuitamente! Abraço

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  4. Algumas prefeituras tem um programa de regularização de escritura segundo alguns critérios; ser único imóvel, ter até 250m2. As vezes demora para receber, pois depende do prefeito, mas recebe.

    Economizei uns 10k, depois só ir no cartório de registro e pronto.

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  5. Fala Anon, tudo bom?

    tem algum e-mail que eu possa entrar em contato contigo?

    Vlw!!

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  6. Muito bom o post e as dicas que você deu é de muita importância para se considerar.

    Te contar uma história.
    Eu sou de SP/Capital e meus pais de MG/Zona da Mata. A cidade natal deles tem aproximadamente 10k moradores. Meu pai ha uns 20 anos atrás comprou 3 terrenos que na época pagou uns 10k para cada terreno. No total são uns 500m2. Na época, meu pai foi hostilizado pelos irmãos. Eles preferiam comprar terreno em grandes centros para moradia do que comprar na cidade natal, onde até hj tem amigos de infância que moram lá (perceberam a burrada e hoje já construíram lá).

    Meu pai para fazer a casa gastou 70k. Em aproximadamente 1 ano e meio a casa já estava pronta (ela é casa de férias. Todo final de ano vou pra lá). Resumindo, na rua que ele comprou os terrenos dava pra se contar nas mãos o números de casas. Mas aí vem a esperteza do velho. Enquanto alguns estavam comprando terrenos em ruas que já tinham bastante casas, ninguém dava bola para a rua vizinha. Hj não sei quanto está avaliada a casa e os terrenos, mas que tem casas maravilhosas na vizinhança, isto tem. E a casa vizinha é chamada na cidade de "casa de vidro" pois 50% das paredes externas são de vidros. Imagina a valorização que esta e outras casas deram para a rua.

    Já estou de olho em um terreno nesta cidade (pretendo morar daqui um tempo). O melhor, não tem placa de venda.

    Sempre tem que se enxergar no longo prazo. ;)
    Abs

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    1. Desde que o homem pisou na terra, está é e sempre será a mais cobiçada, guerras aconteceram e sempre acontecerão por terras.
      Olhar futuro sempre, quem anda de moto tem uma visão longínqua.

      Quem valoriza seu imóvel é a vizinhança. Seu Pai fez certo, se eu tivesse essa visão de hoje, estava rico, pois os terrenos onde compro não tinha valor nenhum, hoje valorizaram mais do que qualquer ação.

      Invista mesmo, a vida perto da natureza é tudo de bom, meu objetivo futuro é fujir das capitais e no dia que os alugueis derem dor de cabeça, invisto em FI ou no local que estiver morando.

      Rapaz oportunidades sempre aparecem para quem tem muito capital e no interior você é Rei.

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  7. Boa noite!

    Primeiramente, parabéns pelo blog, nós investidores de imóveis estamos em baixa atualmente, então fico feliz em ver alguém escrevendo sobre o assunto.

    De fato, conhecer o bairro e a vizinhança e ficar sempre de olho aberto geram negócios espetaculares. Mas fiquei curioso quanto a como seria a administração destas kitnets que vc construiria, entregaria para uma imobiliária realizar a gestão? Pois o incomodo com 20 kitnets seria imenso, mesmo escolhendo bem os inquilinos a gente acaba sempre se enganando e surgem os inadimplentes, os que destroem o imóvel, os que não respeitam o contrato, entre várias outras coisas que já observei na minha caminhada administrando imóveis.

    Abraço

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    1. Tem que ter muito jogo de cintura mesmo, como todos são na minha cidade, eu mesmo administro. Todos são pequenos então são mais tranquilos, pois os acabamentos são simples e assim como os locadores.

      Vou dar uma dicas de administração que vem funcionando a 10 anos comigo, nunca contratei imobiliária, e tenho tido inadimplência zero, só pequenas dores de cabeça, mais o aperfeiçoamento é constante.

      Obrigado pela visita.

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  8. certamente temos aki uma pessoa que sabe jogar o jogo no brasil ja encontrei muita coisa boa com contrato de compra e venda e nao fechei por medo de perder , quanto eu tiver um capital capaz de eu arriscar nisso tbm

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    1. O risco é proporcional ao lucro, é claro que devemos nos cercar de todas ferramentas possíveis, dinheiro não leva desaforo. Se eu te falasse quantos imóveis perdi afundado na Matrix do politicamente correto. Aff, mas vamos fazer um novo amanhã.

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  9. Seus posts são excelentes e me deu uma grande vontade de construir um prédio com kitnets rsrs.

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  10. Obrigado, idem para todos os blogs que sigo, aprendi muito com els, inclusive iniciei uma Dieta de Conhecimento, mais a frente faço um post sobre os benefícios desta.

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  11. Olá, Anon

    Qual o valor médio dos imóveis que vc investe?

    Como vc se resguarda na compra de um imóvel sem escritura?

    Quando vc fala em imóvel sem escritura, é pq o imóvel nunca teve escritura ou pq a escritura esta no nome de outra pessoa, diferente daquela que vendeu o imóvel?


    Desculpa pela quantidade de perguntas...^^

    Desde já agradeço pela atenção!

    Abraços!

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    1. Também tenho estas curiosidades. Além disso saber a media de valor da construção da kitnet na sua cidade, porque na minha é estupidamente caro, obrigado.

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    2. Visite o blog dos companheiros listados aqui, pois tem excelentes dicas de investimentos e construção.

      Farei um post sobre construções de kitinets e casas de 1/4. Só uma dica, preste atenção nos quartos de motel, hotel e pousadas; são ótimas ideias de construção.

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  12. Seja bem vindo Kadima, vamos lá;

    - Geralmente até 100k, mas que tenha uma bom tamanho para crescimento futuro.

    - Tema polêmico, abordo no próximo post, verifique!

    Nunca teve escritura e já ganhei logo depois uma da prefeitura por ser o imóvel em bairro classe pobreta mesmo. : )

    Fique à vontade, estou sempre disponível.

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  13. Porque vocês falam RENDA PASSIVA em vez de RENDA ATIVA?

    Renda Passiva não é o que gera gastos? oO

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    1. Renda Ativa: Tem que trabalhar para ganhar

      Renda Passiva: Se você nada fizer ela continuará a vir.

      Ativo: Gera renda

      Passivo: Gera despesa( prejuizo) e/ou não dá retorno

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  14. Olá VDA, tudo bom?

    Como são estes quitinetes?

    Tamanho, comodos, disposição...

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Obrigado pelo comentário. :)

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