Para os pequenos investidores este é um dos maiores desafios; descobrir onde alocar seus poucos recursos. Toda cotação e rentabilidade futura é especulação baseada principalmente no histórico, fundamentos das empresas, dividendos distribuídos, gestão corporativa, intervenção governamental e etc.
A BMF já vem há um tempo andando que nem caranguejo e algumas vezes até regredindo. Algumas ações consideradas a menina dos olhos, PETR E VALE, sofrem bastante com intervenção governista e a queda na venda e valor dos commodities.
O FII está sendo a bola da vez. Muitos pequenos investidores saturados de várias rendimentos negativos na Bolsa, passaram a alocar seus aportes nesta modalidade.
Com os imóveis, principalmente os de médio e grande padrão, percebeu-se uma grande retração em novos lançamentos, feirões, liquidez e principalmente no aumento de unidades disponíveis no aguardo de um comprador. Além do mais, há uma crescente vacância nos alugueis, trazendo grandes prejuízos aos seus proprietários a qual cabem assumir IPTU e taxa de Condomínio sozinhos.
Será realmente que estamos na Bolha Imobiliária? Ouço esta notícia desde 2012.
Desenhado hoje essa pequena análise, volto ao ano de 2013 mais especificamente no mês de Dezembro. Mais por quê?
Vire e mexe vários blogueiros sugerem para eu vender meus imóveis e aplicar em FII, outrora era na BMF. Nunca parei realmente para analisar, todavia é algo que anda martelando minha mente.
- Será que eles não estão certos que eu poderia ter uma renda passiva sem maiores dores de cabeça com inquilino, vacância, reforma e etc?
Falando na supracitada época, busquei alguns gráficos para fazer um comparativo entre FII e um terreno de 260m2 que comprei por R$41000,00 em um bairro de periferia da capital. Fruto da venda de um apartamento no bairro de classe média.
Comprei e deixei lá. Só vou olha-lo a cada 02 meses, está cheio de mato. O antigo dono já tinha feito o alicerce e inclusive me forneceu a planta do projeto.
O mesmo não rende nada. O detalhe que um pouco depois que comprei, a rua foi parcialmente asfaltada, na verdade jogaram uma raspa de asfalto; melhorou muito. No final do ano passado os moradores que já construíram resolveram fechar o loteamento e colocaram portão eletrônico. Tenho até que ir lá dar uma contribuição, apesar de não utilizar nada. Sei que legalmente não sou obrigado, pois o condomínio não foi registrado.
Devido a construção de outras casas e escasses de outros terrenos, ofereceram a minha pessoa o valor de R$65000,00 pelo mesmo. Saliento que não pretendo construir nada nele. O deixo apenas para negociações futuras. Não aceitei por agora, mas penso em 2017 passar para frente.
Mas fico a pensar; E se eu tivesse comprado FII ao invés do terreno? Ou mesmo aceitar o valor ofertado e entrar de vez no FII. Será que não seria mais lucro?
Futuro, seria tão bom adivinhar-mos. Na falta deste, contentemo-nos com o presente e passado em busca do melhor investimento.
Pesquisei alguns gráficos de umas 4 FII e para não ser injusto, inseri também da BMF para efeito de comparação. Sei que FII e ações distribuem dividendos, já o terreno tá lá na dele, não dá nada ao proprietário.
Se eu tivesse comprado qualquer um desses fundos ou mesmo diversificado entre eles; será que eu teria um bem mais valioso que o terreno?
Esclarecendo que não fiz a maravilha do calculo dos juros compostos recebidos dos dividendos provenientes das FII.
Ajudem-me!!!
Ps.: Aqui na Capital e na Região Metropolitana, não conheço um terreno que tenha desvalorizado.
Considerem o desastre em Mariana, que influenciará também na BMF, um ponto fora da curva.
Ps.: Aqui na Capital e na Região Metropolitana, não conheço um terreno que tenha desvalorizado.
Considerem o desastre em Mariana, que influenciará também na BMF, um ponto fora da curva.
Entrada do Condomínio
AGCX11
CXTL11
RNGO11
XPGA11
GRÁFICO COMPARATIVO
Sem duvida foi um belo investimento também pretendo comprar alguma terrinha mais para frente acredito que um investimento não exclui o outro, então a gente pode ir aplicando em FII recebendo alugueis na hora que tiver acumulado valor compra o terreno. Também penso em financiar algum coisa quando os rendimentos do FII pagarem as parcelas.. o negocio e não se engessar e ficar de mente aberta .. abraços e boa semana
ResponderExcluirIsso mesmo, diversificar é excelente. Não gosto muito de financiamento, mas todo tem que ser ponderado.
ExcluirViver de aluguel .
ResponderExcluirNão tem como calcular tais variáveis de mercado !
São mercados diferentes lembrando que tem fundo de gestão ativa que fazem giro de carteira também.
Comprando barato e vendendo caro.
Para saber o rendimento real você precisa calcular a tir do investimentos"Meu ultimo tópico ensina como fazer isso"
Você calculou apenas a valorização da cota: "Comprada em topo históricos" quem comprou cotas no mercado em 2012 comprou no augi da bolha especulativa brasileira.
Portanto no pior momento para se comprar, perdeu muito dinheiro vai demorar até recuperar.
Agora quem esta comprando agora pode obter uma capacidade de valorização boa.
No que tange ao aluguel não tem como bater os FII !
No que tange a venda de terrenos fii não é o melhor investimento nem de longe.
Se você compra ou constrói continue fazendo isso , porem caso seu objetivo seja viver de aluguel sem ganhar com valorização considere seriamente a pensar em FII como uma maneira de diversificar seu portfólio.
Pegue fundos antigos:
Como TRNT11 e ABCP11 e faça o calcular da tir num período de 10 >>> Valorização das cotas mais aluguel.
MD assino em baixo. Fiz uma simulação rasa pegando apenas o dia que comprei os FII. Irei ler sua análise detalhadamente.
ExcluirEstou tendo muito curiosidade neste mercado.
Tira o print da vista de cima amigo, os caras provavelmente vão jogar no google e achar qual lote / endereço e provavelmente vão achar voce . Abraço.
ResponderExcluirObrigado amigo. Irei priorizar fotos tiradas por mim, servirão para os leitores terem uma dimensão do que é possível.
ExcluirTbm achei desnecessário demonstrar a localização do terreno.....
ResponderExcluirTira isso ai cara!!
Obrigado. Feito
ResponderExcluirNa minha opinião eu não compararia Fii com terreno. Ex: BBPO11 quando comprei a 3 meses atrás o valor estava na casa dos R$8..,00, hoje está beliscando R$100,00 e para este mês de Novembro o valor do rendimento foi 0,9%. Se a cota manter este valor, o rendimento aumentará nos meses seguintes.
ResponderExcluirOu seja, se eu comprei 40k de cotas no valor de R$80,00, ganhei absurdos 10k em 3 meses com o valor da cota batendo os R$100,00! Caso eu queira liquidar este valor, em 1 ou 2 dias este dinheiro já está na minha mão, diferente de um terreno. (por favor, me corrigem se eu estiver errado)
Pelo fato de ter um terreno na periferia e você ter pagado 1x e daqui 3 anos irá receber 3x ótimo, mas com alguns bons Fiis no mercado, a cota irá aumentar e os rendimentos tb.
É muito bom diversificar, mas na minha opinião, tem que pensar em ganhar com os 2 mencionados.
Abs!
O comparativo foi analisar decisões tomadas, mais uma ponderação. Estou muito pensativo no que fazer. Cumpri meu objetivo, conseguir passar de 5k de renda passiva. O ano que vem será um ano de reflexão.
ExcluirOla VDA. Eu tambem digo que nao se deve comparar um ao outro, e sim usar as duas opcoea para diversificar.
ResponderExcluirSao propositos distintos, e cada um tem as suas vantagens, mas os riscos de terreno sao muito superiores aos de FIIs, o que faz com que os rendimentos na venda sejam superiores.
Os FIIs sao para investidores que querem aumentar a renda atraves dos alugueis, e nao apenas esperar a cota subir para vender, afinal nem faria tanto sentido, pois se a cotacao subir e sinal que os lucros e alugueis estao subindo tambem.
Abraco
Viverdeconstrucao
VDA como eu tenho dinheiro pouco , penso muitos nas minhas decisões não relacionando tipos de investimentos, e sim ações a serem tomadas.
ExcluirSei que são mercados distintos, todavia vire e mexe, comparo decisões anteriores tomadas e as que deixei de tomar.
Tive sucesso quando comprei terrenos e casas e fico a imaginar o pequeno investidor de até 50k. Nesta faixa há uma limitação muito grande em que investir; Empreeender, BMF, FII, Tesouro, Letras de Câmbio.
Há muitas dúvidas até se decidir. Eu tenho aversão à burocracia e pagar mais impostos, limito-me a viver, no que é possível, na informalidade. Acredito que a classe mais pobre, trabalhadores autônomos informais, só sobrevive devido a ser quase invisível ao leão.
Muito bacana mesmo essas reflexões... dá pra ver q é um cara inteligente ... a maioria dos nossos colegas de blogs defendem o investimento de longo prazo, eu tenho um horizonte de planejamento mais curto, penso ser mais fácil imaginar o que vai acontecer daqui 2 ou 3 anos... do que daqui 10 anos ..
ResponderExcluirEu penso o seguinte sobre investimentos em geral, todo mercado tem ciclos, de alta de baixa... não, não estou querendo dizer que você vai passar por crise, por um simples ponto de vista. Em mercado chamam de spread... spread de uma maneira simples é a diferença $ do preço que quer o comprado e o vendedor. Se eu preciso vender, eu tenho que pagar o spread no preço do comprador. Em mercados de alta liquidez, como ações, o spread das ações da petrobrás é 1 centavo. E em um terreno? E em uma casa?
O que pessoas como você que entendem muito bem esse negócio é comprar barato, e vender próximo ao preço justo, ou aproveitar pra construir e receber aluguel. O mercado de imóveis vai continuar pouco liquido, e vocês vão continuar comprando o que está barato...
Acho neste ponto, muito mais complicado mercado de ações.. pois é raro conseguir este spread. Então, opinião pessoal minha, prefiro operar os ciclos. Se algum indicador meu sugere que a bolsa pode ter entrado em alta, então opero comprado, se não, ou é melhor ficar fora ou operar na venda (sim é possível ganhar dinheiro com a queda de ações).
Como mexe com imóveis acho que você tende a ter mais afinidade por fundos imobiliários, eu tenho pouca experiência com esse tipo de investimento, mas já estudei bastante. Como te falei, procurei um ciclo pra entrar nisso. No primeiro momento, imaginei que o momento imobiliário era ruim e por isso não havia como ganhar dinheiro neste momento com o fii (fundo imobiliario). Erro meu, este produto tem uma correlação muito maior com a taxa de juros (selic) do que somente efetivamente com a forma que está nosso mercado imobiliário hoje: pode ver uma reflexão que fiz, mais ou menos como essas suas:
http://analiseinvestimento.blogspot.com.br/2015/11/fundo-imobiliario-meu-objetivo.html
Mas como te falei, esta é minha percepção e opinião, meu perfil de investimento é assim. A maior parte dos nossos colegas tem o perfil bem mais longo pra investir.
Gostei de sua análise.
ResponderExcluirMeu investimento também é de longo prazo. Até hoje não desfrutei dos aluguéis. Aloquei todos dividendos em novas construções. Eu vivo só com meu salário. Acustumei e para mim é um dos meus maiores ganhos.
Viver de renda também tem este modo simples de vida. Num breve futuro irei desfrutar das benesses e literalmente viver de Aluguel.
O ciclo de casas de pequeno porte é quase perpétuo. Seja na bonança da economia ou na chamada bolha imobiliária.
Pagar pouco valor de aluguel é o que as pessoas querem. Fora a indústria da separação que proporciona a busca de nova moradia.
Gostei de sua análise.
ResponderExcluirMeu investimento também é de longo prazo. Até hoje não desfrutei dos aluguéis. Aloquei todos dividendos em novas construções. Eu vivo só com meu salário. Acustumei e para mim é um dos meus maiores ganhos.
Viver de renda também tem este modo simples de vida. Num breve futuro irei desfrutar das benesses e literalmente viver de Aluguel.
O ciclo de casas de pequeno porte é quase perpétuo. Seja na bonança da economia ou na chamada bolha imobiliária.
Pagar pouco valor de aluguel é o que as pessoas querem. Fora a indústria da separação que proporciona a busca de nova moradia.
Gostei de sua análise.
ResponderExcluirMeu investimento também é de longo prazo. Até hoje não desfrutei dos aluguéis. Aloquei todos dividendos em novas construções. Eu vivo só com meu salário. Acustumei e para mim é um dos meus maiores ganhos.
Viver de renda também tem este modo simples de vida. Num breve futuro irei desfrutar das benesses e literalmente viver de Aluguel.
O ciclo de casas de pequeno porte é quase perpétuo. Seja na bonança da economia ou na chamada bolha imobiliária.
Pagar pouco valor de aluguel é o que as pessoas querem. Fora a indústria da separação que proporciona a busca de nova moradia.
Oi VDA, tudo bom?
ResponderExcluirAlguns pontos pra vc refletir...
Eu usaria como parâmetro de comparação um índice de fundos imobiliários, como o IFIX, por exemplo, por ser um reflexo melhor da performance do setor.
Também vejo problemas na análise usando dados passados. Eu faria uma comparação utilizando o seu próximo terreno adquirido, e não um terreno adquirido no passado.
Embora não tenha feito propositalmente, vc "enviesou" a análise. Isso porque usou como parâmetro um imóvel que vc já sabe que foi uma boa aquisição. O ideal seria fazer uma análise usando o seu próximo imóvel a ser escolhido, porque daí vc não saberá de antemão se foi um bom negócio ou não. Seria uma comparação mais justa, a meu ver.
Parabéns pelo blog! Obrigado por compartilhar conhecimento!!
Abs.!
Obrigado pelos esclarecimentos. Na verdade este imóvel não foi minha melhor aquisição, pois o mesmo virou condomínio com isso ficou inviável construir várias casinhas.
ResponderExcluirQuando uso o passado é porque fico a pensar sobre minha decisões. Por isso a utilização da partícula apassivadora "se". Tive uma grande valorização em todos meus imóveis e não a como negar.
O interessante que qualquer um com um mínimo de capital e conhecimento, tivesse apostado em imóvel, teria tido um grande lucro hoje. Mas se fosse ações ou fundos, teria tanta certeza principalmente que é um assunto desconhecido de boa parte da população? Talvez.
Permita-me dizer que não há comparações a serem feitas. Digo isso, pois devemos diversificar sempre, com o intuito de diminuir perdas. Se uma de suas casas tiver problema estruturais, ou um caminhão entrar derrubando tudo, ou cair um cometa você perde tudo já se seu patrimônio está diversificado, você pode perder, mas não será tanto quanto perder todo um imóvel. Não que você esteja errado mas diversificar é o que deve ser feito para quem não quer ter surpresas no futuro. Eu tenho terrenos, casas, FIIs, renda fixa (todos os tipos) e agora estou querendo me aventurar em ações mas nunca dando passo maior que a perna. Percebe-se que seus movimentos são friamente calculados (como diria o Chapolin) só acharia que uma diversificação maior poderia te trazer ganhos maiores num curto espaço de tempo.
ResponderExcluirVocê está certíssimo. Bato na tecla de diversificar sempre. Eu não me vejo vivendo só dos alugueis, tenho medo.
ResponderExcluirTrabalho e entro em outros negócios informais, que geram um bom lucro. Meu primeiro objetivo já foi comprido, ter imóveis alugados. Agora estou tendencioso a FII e LCI e LCA. Ações por enquanto não entrarei pois demandam tempo de estudo e acompanhamento. Tempo é algo que tenho muito hoje, mas já beirando o 4.0, viverei as benesses da vida.
FII vou filtrar o melhor dos blogueiros, tenho visto muito coisa boa. LCI já pesquisei e o que venci em 2021 se encaixa em meu perfil, devo fazer pela Easynvest a qual a taxa está ótima. Agora se aparecer outro imóvel com preço bom, não penso 2x.
Em tempo, corrigindo o que está implícito no início do texto, caranguejo não anda para trás, anda para os lados...
ResponderExcluirAté que anda para trás, mas boa parte é para o lado mesmo. kkk
ExcluirA comparação não foi muito justa porque você desconsiderou os alugueis dos FIIs, levou em conta apenas a variação da cota. Se fizer a comparação mais justa, o terreno continuará ganhando, mas com uma margem menor.
ResponderExcluirVc está correto Anon, eu fiz uma comparação bem simplória. Ano que vem o colocarei a venda e vejo ofertas na vizinha de 80-90k. Devo pedir nessa faixa e como tenho tempo e paciência, esperarei uma oportunidade.
Excluir